Mehrfamilienhaus verkaufen: Den Ertragswert richtig einschätzen

Bei Renditeobjekten zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Ertrag. Wer versteht, wie der Ertragswert entsteht, verkauft sein Mehrfamilienhaus zum richtigen Preis — und erkennt verstecktes Potenzial.

So entsteht der Ertragswert

Vereinfacht gilt: Ertragswert = nachhaltiger Nettoertrag ÷ Kapitalisierungssatz. Der Nettoertrag sind die Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten. Der Kapitalisierungssatz spiegelt Lage, Zustand und Risiko. Kleine Änderungen am Satz bewegen den Wert stark.

Diese Stellschrauben bestimmen den Preis

• Ist- vs. Marktmiete. Sind die Wohnungen unter Marktniveau vermietet, steckt Potenzial drin — das zahlt ein Käufer.
• Leerstand & Mieterstruktur. Stabile Vermietung senkt das Risiko und hebt den Wert.
• Zustand & Unterhaltsstau. Aufgeschobener Unterhalt wird vom Käufer abgezogen.
• Lage. Bestimmt den Kapitalisierungssatz — und damit den Multiplikator.

Verstecktes Potenzial erkennen

Oft liegt der wahre Wert in den Reserven: Aufstockung, Dachausbau, Verdichtung oder die Umwandlung in Stockwerkeigentum. Wer dieses Potenzial sieht und belegt, verkauft nicht den Ist-Zustand, sondern die Perspektive — zu einem höheren Preis.

Weil wir selbst entwickeln, sehen wir das Potenzial — und zahlen dafür, was andere übersehen.

Diskret verkaufen — mit dem richtigen Käufer

Ein öffentliches Inserat verunsichert Mieter und wirkt schnell wie ein Notverkauf. Renditeobjekte verkaufen sich besser off-market, an einen gezielten Kreis von Investoren. Als Bauträger kaufen wir passende Mehrfamilienhäuser auch selbst — oder vermitteln sie diskret in unser Netzwerk.